אם אתם קוראים את זה אתם מבינים שמשכנתא היא ההוצאה הגדולה ביותר במשפחה: כ-30% מההכנסות של המשפחה (!) וכמובן מדובר בהוצאה לטווח ארוך מאוד. עשרות שנים של תשלומים מצטברים יכולים להביא עלינו הפסד כספי שקשה להתאושש ממנו, או לחילופין צמיחה כלכלית וחיסכון בעזרת משכנתא טובה יותר שמתאימה למטרות שלנו. 

וההבדל ענק! אבל על הנייר של הבנק הוא נדמה כשינויי מינורי בלבד. 

איך אומרים... "הנייר סופג הכל"...

הבעיה היא שרוב האנשים הולכים מבנק לבנק ומסיימים את הריצות והפגישות במצב מתסכל, בו הם בשום שלב אינם בטוחים שמבנה המסלולים במשכנתא שלהם מתאים להם, או שהתנאים שהם קיבלו מספיק טובים. לכן הם לא מרגישים התקדמות בתהליך.

פעמים אחרות שכן מרגישים התקדמות עלולים להיות במצב שבו משפרים ריביות אבל עדיין עומדים לפני הפסד מצטבר אדיר מימדים בגלל בחירה לא נכונה של מסלולי משכנתא.

​

טעות ראשונה: לתת לבנק לתכנן לנו את המשכנתא!
כולנו מבינים שהבנק מוכר לנו כסף, וכל שקל שאנחנו מפסידים, הבנק מרוויח.
בניגוד לרכישת מוצר פיזי, נושא המשכנתא סבוך מאד וכולל מסלולים שונים, השפעות עתידיות על ההחזרים בגלל שינויי ריביות ומדדים בשוק ההון או ודרכים רבות אחרות ליצירת הפסד או חיסכון.
פערי המידע ביננו, הלקוחות לבין הבנק עולים לנו ביוקר. הבנק מכשיר נציגי משכנתאות כדי למכור ולהרוויח, לא כדי לספר לנו מה הכי זול ונכון עבורנו. וכל עובד בנק רוצה לקבל תגמול, להתקדם ולעמוד בסטנדרטים ובפיקוח הקפדני על התוצאות שהוא מביא למעסיק שלו. זה לגיטימי שכל גוף רוצה להרוויח ותאמינו לי, במשכנתאות יש מספיק רווח, גם אם לא נפסיד מאות אלפי שקלים עודפים.
כשמגיעים לעניין תכנון המשכנתא, בחירת מסלולי המשכנתא, אומרים לנו תמיד שחייבים לקחת שלושה מסלולים שווים בגודלם, זה ההרכב הנפוץ ביותר שהבנק מוכר וכמובן המשתלם ביותר עבורו.

ההמלצה שלי היא להגיע עם הרכב מסלולים שמתאים לכם, ולא לבנק!

לא לתת לנציג הבנק להרכיב לכם את מסלולי המשכנתא או להסתמך על ייעוץ אמיתי לגבי ההחזרים החודשיים או עלויות המשכנתא. בפועל יש פערים אדירים בין העלות שאומרים לכם בסניף לעומת העלות האמיתית כאשר לוקחים בחשבון שינויים של ריביות ומדדים לאורך השנים.

​

טעות שנייה: השוואת הצעות שונות
כבר אמרנו שטעות אחת גוררת אחריה את הטעות הבאה?
רובנו יגיעו לבנקים שונים ויקבלו הצעות שונות, לאחר מכן הגיע שלב ההשוואה, מה עדיף לקחת?
אז אחרי שעשינו את הטעות הקריטית והקרה ביותר, לתת לבנק לתכנן ולהרכיב ולבחור את מסלולי המשכנתא, עכשיו נשארנו עם מספר הצעות שונות אחת מהשנייה.
נניח וניתן באמת להשוות בין ההצעות השונות, הרי אף אחת מהן לא בנויה באמת עבורנו, השוני ביניהן, גם אם רק במסלול אחד, מייתר את כל ההשוואה. לא נוכל לדעת באמת מה אפשר לשפר ומה עדיף כי לכל דבר יש יתרונות וחסרונות. השוואה של משכנתאות שונות גורמת לבחירה שגויה.

ההמלצה שלי היא שלאחר שחזרנו ממספר בנקים עם ההרכב שלנו (!), שאנחנו מבינים שמתאים ומועיל לנו – רק אז להשוות, כאשר משווים תפוחים לתפוחים.

ככה קל לנו להבין איזו הצעה זולה יותר ואיזה בנק עדיף לנו.

​

טעות שלישית: חשיפת הקלפים במשא ומתן 
בשלב זה רובנו יחזרו למשחק פינג פונג מול הבנקים, אבל בעיקר יראו לבנק א' את מה שנתן לנו בנק ב'. טעות נפוצה כל כך, עד שהבנקים כבר רגילים שזה מה שקורה ואומרים לנו מראש: "תראו לי מה בנק אחר הציע לך".
אם מבקשים מאיתנו את זה בבנק, זה כבר אמור להדליק לנו נורה אדומה. לא להראות הצעות נגדיות כי השיפור שתקבלו על אותה הצעה הוא מינורי ביותר, מכיוון שחסמנו את עצמנו בהמשך המשא ומתן.
הבנקאי מבין שזו ההצעה הטובה ביותר שיש לנו ביד ולכן הוא חושב שמספיק שיפור מזערי כדי לקנות אותנו (מה שלרוב נכון). בנוסף, מכאן והלאה הזמן נגדנו, זה כי יש מועד תשלום שהולך ומתקרב ואיננו רוצים להפר חוזה. יש לא מעט בירוקרטיה מרגע החתימה ועד קבלת הכסף, לרב עניין שקרוב לשבועיים.

אם לא נחשוף את ההצעות שיש לנו ביד הצד מנגד יהיה בחוסר וודאות ויתכן ונקבל משהו טוב יותר באופן משמעותי. זה ה-א' ב' של משא ומתן יעיל.

​

לסיום:
משכנתא  איכותית, חסכונית ובטוחה היא אינה מוצר מדף שפשוט שולפים בחנות,
זה תהליך שמתחיל כבר בשלב התכנון לקניית הבית וממשיך בתהליך נכון ומדויק בבנקים.

​

כאן אנחנו נכנסים לתמונה ומחברים אתכם למומחים בתחומם שיעניקו לכם ייעוץ ראשוני בחינם!